Staten, den offentliga sektorn på nationell, regional och lokal nivå är Sveriges största fastighetsägare med en portfölj vars värde överstiger 6 000 miljarder kronor, det vill säga något mer än ett års BNP. En tredjedel av detta värde utgörs av bostäder.
Trots att staten kontrollerar halva fastighetsmarknaden har endast 15 procent av befolkningen har fått en bostad genom det offentligas försorg. Att jämföra med Singapore där mer än 80 procent av befolkningen fått sin bostad genom deras motsvarighet till allmännyttan.
Bara inom Stockholm kommuns gränser är värdet av de offentligt ägda (statliga, regionala och kommunala) fastigheterna cirka 900 miljarder kronor. Det bokförda värdet är dock endast en tredjedel av det faktiska värdet.
Detta missvisande bokförda värde ger politiker ett helt felaktigt beslutsunderlag, medan det verkliga värdet, marknadsvärdet, och potentialen vad fastigheterna skulle kunna användas till förblir dolt.
Större delen av Stockholmsportföljen tillhör Stockholms Stad och Region Stockholm. Dessa två portföljer är större än de fastighetsportföljer som de största privata aktörerna på börsen och de mer kända statliga bolagen såsom Vasakronan och Akademiska Hus innehar. Stadens och regionens fastighetsportföljer är även större än SBB, Samhällsbyggnadsbolaget som rör sig på samma marknad med sina Samhällsfastigheter, men även en del bostäder.
Det offentliga lokalförsörjningsmonopolet avskaffades 1993, med syftet att myndigheter och offentliga institutioner fritt skulle få välja både lokaler och hyresvärd på en öppen, konkurrensutsatt marknad. Uppgiften att producera och förvalta offentliga fastigheter skulle skiljas från bruket av lokalerna. Detta som ett incitament så att byggandet av fastigheter skulle styras av efterfrågan och inte av staten. Eventuella subventioner skulle i stället ges direkt där dessa behövdes utan att förstöra affärsmodellen i offentligt ägda fastighetsbolag.
Samtidigt bildades ett antal offentligt ägda bolag för att tillgodose behovet för olika statliga myndigheter, samt för vård, skola och omsorg på lokal och regional nivå.
Med några få undantag såsom Vasakronan, som sköts helt marknadsmässigt (med en genomsnittlig avkastning på eget kapital på 19 procent de senaste tio åren), har offentliga fastighetsförsörjare inte varit en vidare bra affär för staten och skattebetalarna.
Detta beror delvis på att vissa av dessa verksamheter begränsar sina aktiviteter till ett alltför snävt kundsegment, vilket hämmar fri rörlighet och konkurrens. Men framför allt därför att förvaltningen på lokal nivå sker utan att man nyttjar sig av marknadsvärdering av tillgångar. Den hållningen omöjliggör en professionell styrning, beslutsfattande och genomlysning av Sveriges största fastighetsägare.
Fastigheter som tillgång är att likna vid en flaska; den går att använda för olika drycker eller vätskor. Teknikutveckling och andra samhällsförändringar medför att kundernas behov ändras och därmed behöver också fastigheterna byta syfte och innehåll. Detta gör att fastighetsägare behöver vara öppna för dessa förändringar och flexibla gentemot nya slag av hyresgäster. På samma sätt bör hyresgäster vara fria att byta hyresvärd för att främja fri konkurrens.
Detta gäller givetvis inte de fasta tillgångar som har ett natur- eller kulturhistoriskt värde. Dessa fastigheter förvaltas i Sverige av Statens Fastighetsverk med syftet att bevaras för framtiden.
Alla övriga fastigheter i offentlig ägo har dock inte sällan haft, eller kommer att få, olika användningsområden genom tiderna. Sjukhus, domstolar och militärförläggningar blir hotell, bostäder och äldreboende. Ett elverk mitt i stan blir en teater. En gammal brandstation en restaurang. Den gamla järnvägsstationen en konsthall. Kontorslokaler blir bostäder. Exemplen är otaliga och kommer att bli än fler med de förändringar som följer i spåren av teknikutvecklingen samt effekterna av pandemin.
Med specialinriktade fastighetsbolag som Akademiska Hus uppstod i stället en inlåsningseffekt med en onödigt snäv kundkrets. Universitet, högskolor och andra offentliga verksamheter inom utbildning, forskning och innovation som inte sällan är centralt belägna i tätorter, blev begränsade till en leverantör när det finns en hel uppsjö av alternativ i de flesta akademiska centra. Region Stockholms fastighetsimperium är inte ens bolagiserad, utan ägs och styrs inom förvaltningen helt utan vederbörlig redovisning. Detta omöjliggör inte bara en professionell styrning och investeringar som Nya Karolinska i Solna, utan det omöjliggör även möjligheten att identifiera och utveckla bostäder på centrala områden i regionens innehav. Alternativet blir att sälja och låta andra bygga.
Staten, Sveriges största fastighetsägare, har oanade möjligheter att omvandla tidigare kontorshus och andra fastigheter till bostäder. För att detta skall ske behöver samtliga fastigheter värderas och bokföras till sitt marknadsvärde. Det skapar inte bara incitament för underhåll och renovering, utan aktualiserar även den avgörande frågan om fastigheten används på bästa sätt. Först då blir det uppenbart att till exempel en fastighet som radio- och tv-huset på Gärdet i Stockholm är mer lämpligt som bostadsområde än kontor och parkeringsplats för de anställda i det statliga etermedieföretagen.
Det traditionella argument som anförs för att inte tillåta marknadsvärdering på lokal nivå, är att offentliga tillgångar aldrig ska säljas. Detta argument faller på sin egen orimlighet, inte minst då offentliga fastigheter har sålts genom tiderna, ofta till priser långt under marknadsvärdet.
Marknadsvärdering kombinerat med marknadshyror för offentliga verksamheter ger hyresgästerna ett incitament att kontinuerligt omvärdera såväl omfånget av sitt behov samt om läget är försvarbart för den uppgift de utför, eller om det skulle vara mer effektivt med mindre yta och på ett mer kostnadseffektivt läge. En verksamhet som till exempel Musikaliska Akademin i Stockholm får med marknadshyror en signal att det krävs en större insats att öka intäkterna eller flytta.
Med bättre redovisning, styrning och konkurrens kommer det offentliga Sveriges största fastighetsägare att kunna omvandla och producera mer bostäder för att möta den stora efterfrågan som finns.
Dag Detter, investeringsrådgivare
